Il servizio di Agenzia casa, oltre che ai residenti, sarà esteso anche a persone che lavorano o studiano in città, con un Isee da 6 mila fino a 35 mila euro, in modo da rispondere anche alla cosiddetta “fascia grigia”, ovvero coloro che hanno un reddito che gli consente di pagare un affitto calmierato ma che sono in difficoltà a reperire una abitazione nel mercato privato.
E, ancora, il Comune potrà applicare agli inquilini canoni abbattuti rispetto a quanto riconosciuto al proprietario, in una logica di sostegno alla locazione, e assegnerà gli alloggi dando priorità a chi è sottoposto a sfratto per finita locazione o per morosità incolpevole, oltre a chi è titolare di provvedimenti di rilascio a seguito di separazione.
Sono le principali novità del nuovo Regolamento del servizio di Agenzia casa che è stato portato in Consiglio comunale nella seduta di oggi, lunedì 23 giugno, dalla vicesindaca e assessora alle Politiche abitative e Piano per la Casa Francesca Maletti e approvato con il voto a favore di Avs, Spazio democratico, Pd, M5s, Lega Modena, Modena per Modena e con l’astensione di Fratelli d’Italia e Modena in ascolto. Approvato, con gli stessi voti, anche l’emendamento all’articolo 2 del regolamento (Destinatari del servizio e priorità di accesso – Requisiti oggettivi), presentato dai consiglieri Pd: Vincenza Carriero, Luca Barbari e Diego Lenzini.
“Il problema casa – ha affermato Maletti – riguarda tutta la città e non può essere trattato in una visione emergenziale e delegata totalmente alle istituzioni. Attraverso il rilancio di Agenzia Casa vogliamo rinnovare il dialogo con i proprietari e intercettare risorse immobiliari ulteriori a partire da quelle libere e non utilizzate per poter dare risposte al forte bisogno abitativo a canoni calmierati. L’obiettivo dell’Amministrazione è quindi promuovere la cultura della casa come risorsa per tutti, ponendosi come intermediario e riempiendo il vuoto di fiducia che spesso c’è tra proprietari e inquilini”.
Tra le novità, come già annunciato, la possibilità di mettere a disposizione di Agenzia Casa anche tipologie di soluzione differenti dagli appartamenti e l’applicazione di una tariffa Imu agevolata per il proprietario, l’affitto equiparato ai canoni definiti dagli accordi territoriali, oltre ad un contributo per il ripristino dell’immobile in caso di danneggiamenti. Saranno, inoltre, valutate anche disponibilità in altri comuni della provincia, in accordo con gli Enti di riferimento.
L’Agenzia casa, poi, potrà svolgere un servizio di accompagnamento all’abitare per favorire la capacità di conduzione e cura del bene casa da parte degli inquilini (con riguardo anche agli stili di consumo e alla sostenibilità economica), per facilitare le relazioni condominiali prevenendo le dinamiche conflittuali e per sostenere i nuclei nel percorso di autonomia abitativa.
Tra i requisiti per accedere al servizio come inquilini, rientrano un reddito familiare netto mensile pari al doppio dell’importo del canone mensile di concessione e delle spese condominiali, oltra al non avere altri alloggi sul territorio provinciale in proprietà o in altro diritto reale di godimento, salvo che le quote siano inferiori al 50 per cento. Tale requisito, però, come richiesto dall’emendamento approvato, viene superato in presenza di diritto di abitazione in favore di coniuge superstite in caso di successione (ex art. 540 c.c.) o “di altro diritto di terzi che ne impedisca il concreto godimento, o di sentenza di separazione o di divorzio che ne impedisca l’utilizzo”.
Una quota delle soluzioni abitative acquisite (per un massimo del 20 per cento del totale) sarà riservata al bisogno abitativo di persone o nuclei in condizioni di fragilità, collocati in contesti emergenziali o temporanei a carico del Comune e, per situazioni particolari, sarà possibile gestire attraverso Agenzia casa anche immobili per cui è già stato individuato l’inquilino, in accordo con la proprietà.
Oltre a situazioni di sfratto e provvedimenti di rilascio a seguito di separazione, sarà posta particolare attenzione alle situazioni in cui è presente una persona con disabilità o invalidità superiore al 66 per cento e ai nuclei per i quali il canone ha un’incidenza sul reddito Irpef superiore al 40 per cento. A occuparsi degli abbinamenti e assegnazioni soluzione abitativa-famiglia sarà una Commissione tecnica, che valuterà le caratteristiche dell’immobile e quelle del nucleo familiare, tenendo conto, se sussistono le condizioni, anche delle opzioni e preferenze indicate dalla famiglia nella domanda. L’assegnazione potrà avvenire anche prevedendo bandi e avvisi ad hoc e per particolari tipologie di bisogno. Potranno inoltre essere sviluppati specifici accordi con enti, associazioni e organizzazioni del territorio oltre che, per l’acquisizione di soluzioni abitative, con grandi proprietà.
Ai proprietari, poi, verranno assicurate una serie di garanzie: oltre all’Imu agevolata e al contributo per il ripristino, il pagamento puntuale del canone di locazione, il rimborso del 50 per cento delle spese di registrazione del contratto, il pagamento delle spese accessorie in caso di inadempienza del conduttore, la riconsegna dell’immobile allo scadere del contratto se il proprietario desidera rientrarne in possesso. Il proprietario potrà inoltre usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalle normative per le locazioni a canone concordato.
A fine 2024 erano 526 gli alloggi a disposizione del servizio per rispondere al bisogno abitativo in locazione a canoni calmierati. Rilancio per intercettare ulteriori alloggi sfitti
A fine 2024 erano 526 gli alloggi messi a disposizione di Agenzia casa da parte di privati, a fronte di 2.146 domande in graduatoria in attesa di assegnazione. Numeri molto differenti da quelli di dieci anni prima, nel 2014, quando gli alloggi a disposizione del servizio erano 384, ma le domande in attesa di assegnazione erano solo 284. Segno di un forte incremento del bisogno abitativo in locazione a canoni calmierati.
Il servizio di Agenzia casa è stato istituito dal Comune di Modena a fine 2005 tramite l’adozione di un protocollo d’intesa tra l’Amministrazione e le associazioni dei proprietari e le organizzazioni sindacali degli inquilini presenti sul territorio, e di un protocollo operativo per il suo funzionamento. L’Amministrazione scelse, cioè, di procedere con intervento diretto nel mercato della locazione, assumendo un ruolo di intermediazione tra domanda e offerta di alloggi per favorire l’accesso alle abitazioni in locazione da parte di nuclei familiari in difficoltà ad accedere al mercato privato prevedendo particolari forme di agevolazioni e garanzie per i proprietari.
Già modificato e integrato una prima volta nel 2007 e una seconda nel 2013, con il nuovo regolamento il servizio di Agenzia casa viene rinnovato e rilanciato per intercettare risorse immobiliari ulteriori, in modo da dare risposta al bisogno di chi, pur titolare di reddito, fatica ad accedere alla locazione ai prezzi del libero mercato.
Il servizio di Agenzia casa, il cui consolidamento rappresenta una delle principali risposte dell’Amministrazione nel Piano Casa, sarà una delle misure proposte allo Sportello Abitare Modena, inaugurato lo scorso 31 maggio. Lo sportello ha una funzione di accoglienza, informazione, orientamento, sostegno e accompagnamento in materia di abitare, oltre che di ascolto, analisi e decodifica del bisogno. Fornisce informazioni sul funzionamento dei servizi, verifica le condizioni di accesso alle misure da parte dei cittadini e li orienta rispetto alle eventuali diverse opportunità del territorio.
Il nuovo regolamento di Agenzia casa opera applicando i parametri degli accordi territoriali locali del Comune di Modena. Inoltre, il Comune aderisce al programma del Patto per la casa della Regione Emilia-Romagna. L’adesione al patto, in particolare, si concretizza nella sperimentazione del modello di gestione di 65 alloggi assunti in locazione da una grande proprietà in via Repubblica Montefiorino, dove altri 15 alloggi sono dati in gestione all’Agenzia casa. Gli alloggi, in totale 80, sono oggetto della convenzione con il Fondo immobiliare Scoiattolo di proprietà Torre sgr spa e, dopo essere stati opportunamente ristrutturati e adeguati, sono stati assegnati a partire da dicembre 2024.
Sostegno al nuovo regolamento, con il Comune come garante e promotore di soluzioni abitative accessibili
Il voto sul nuovo regolamento del servizio di Agenzia casa, illustrato dall’assessora Francesca Maletti, e sull’emendamento presentato dal Partito democratico, è stato anticipato da un dibattito con numerosi interventi.
Giovanni Bertoldi (Lega Modena) ha dichiarato il proprio consenso alla delibera, riconoscendo che Modena vive un serio problema abitativo. A suo avviso, Agenzia casa ha bisogno di essere potenziata e ha invitato a sostenerla con maggiore forza, considerando che rappresenta un aiuto concreto per molte persone della comunità. Ha chiesto particolare attenzione nel verificare i casi di morosità incolpevole, sottolineando l’importanza di accertare che si tratti di situazioni reali e documentate. Bertoldi si è detto favorevole anche all’emendamento presentato, pur definendolo “un po’ maccheronico nella formula.”
Anche Maria Grazia Modena (Modena per Modena) ha annunciato il suo voto favorevole alla delibera, sottolineando come il nuovo regolamento fosse necessario e fondamentale per dare una risposta concreta alla qualità della vita a Modena. Ha proposto di monitorare l’applicazione del regolamento e il funzionamento del nuovo “sportello abitare” inaugurato pochi giorni prima, suggerendo di istituire una specifica commissione di controllo.
Laura Ferrari (Avs) ha sottolineato che il nuovo regolamento rilancia pienamente l’Agenzia casa, superando gli ultimi nodi che avevano generato incertezze tra i proprietari. “Affittare è affidare,” ha ricordato, aggiungendo che per chi mette a disposizione un immobile questo non è sempre un passaggio semplice. Secondo Ferrari, nessuno ha voglia di affrontare da solo morosità e procedure di sfratto ed è quindi giusto che il Comune, attraverso Agenzia casa, si faccia carico di queste criticità, diventando uno scudo per i proprietari e un garante per i cittadini in difficoltà abitativa.
Grazia Baracchi (Spazio democratico) ha sottolineato come il disagio abitativo non sia solo un problema di Modena, ma una questione di portata nazionale. Ha ricordato che esiste una vasta fascia grigia di cittadini che non riesce ad accedere al mercato immobiliare libero. A livello europeo, per la prima volta è stata istituita una commissione dedicata al tema della casa, segno di quanto la questione stia assumendo una dimensione critica, a causa del continuo aumento dei prezzi degli immobili. La consigliera ha evidenziato che molte persone rischiano di essere escluse di fatto dal diritto alla casa. In questo contesto, l’esperienza di Agenzia Casa è stata definita “innovativa” e l’aggiornamento del regolamento è stato ritenuto un passo giusto e lungimirante. Ha richiamato l’attenzione anche sulla necessità di investire nella comunicazione: i proprietari devono conoscere meglio questa opportunità per potersi fidare dello strumento e, al tempo stesso, anche i cittadini devono essere informati. Ha infine espresso preoccupazione per la condizione delle giovani generazioni, in particolare per i trentenni e quarantenni che spesso vivono come quando erano studenti, senza la possibilità di progettare una vita autonoma.
Per il Pd Alberto Bignardi ha ricordato che l’amministrazione ha compiuto una scelta chiara: non vuole più consumare suolo, ma costruire meno e liberare più terreno. Questo comporta un minor numero di nuove costruzioni e pone al centro la sfida della rigenerazione urbana, tema su cui si concentra oggi l’attenzione. Ha espresso sostegno al nuovo regolamento di Agenzia casa, che negli anni ha saputo supportare i proprietari, pur con alcune criticità: allarga la platea dei beneficiari, prevede l’accompagnamento all’abitare per aiutare a garantire la tenuta degli alloggi e offre garanzie ai proprietari. Tutto questo, ha sottolineato, è fondamentale per generare fiducia. Ha concluso ricordando che Agenzia casa non è solo un ufficio amministrativo, ma un servizio, una visione della città che si prende cura di tutte le fragilità. Luca Barbari ha rilevato una generale sintonia tra i consiglieri nel riconoscere che l’abitare è un diritto fondamentale e che il tema della casa è legato al problema dei redditi, cresciuti molto più lentamente rispetto ai prezzi degli immobili. Ha valutato positivamente il regolamento, in particolare per la scelta di riservare la possibilità di utilizzare le abitazioni anche per situazioni di difficoltà economica e sociale. Ha quindi proposto di tornare a discuterne periodicamente nelle commissioni per valutare l’impatto concreto delle misure. Federica Di Padova ha sottolineato che “il diritto all’abitare è alla base della dignità umana e della giustizia sociale, nonché primo spazio di cittadinanza, libertà e partecipazione democratica”. Pertanto, per la consigliera è giusto sostenere la riforma di Agenzia casa in quanto tenta di affrontare le cause strutturali dell’emergenza abitativa, valorizzando gli immobili, sostenendo i proprietari, puntando a generare equità e coesione. La consigliera ha quindi parlato della tendenza del Governo di affrontare il tema abitativo solo in chiave emergenziale e non, appunto, in maniera strutturale, come tentano di fare gli enti locali e gli amministratori, sia di centrosinistra che di centrodestra. Diego Lenzini ha parlato di Agenzia casa come di un esempio nazionale, insieme alle agenzie di Torino e Milano: “La nostra è un’agenzia che però nel tempo ha perso capacità di essere efficace perché le condizioni del nostro territorio sono cambiate”, e ha citato il calo di popolazione, lo svuotamento dei quartieri e il calo del potere di acquisto degli italiani. Tuttavia, per il capogruppo, il nuovo regolamento offre una nuova risposta, parziale, non risolutiva, “ma è un ottimo risultato rispetto al regolamento precidente”. Anche Lenzini ha quindi parlato della necessità di considerare, in futuro, nuove messe a punto di questo strumento, riportandolo in Consiglio. Infine per Vincenza Carriero, il Piano casa è centrale dall’inizio del nuovo mandato, essendo stato anche parte delle ragioni dell’elezione del sindaco Mezzetti. Per la consigliera, in particolare, è positivo e importante fare incontrare due diverse esigenze: l’esigenza di immobili e le garanzie per i proprietari. Per la consigliera, inoltre, occorre riportare l’ampio numero di immobili a uso commerciale ma sfitti, che occorrerebbe riconvertire in possibili soluzioni abitative.
Per Fratelli d’Italia Dario Franco ha ricordato che parlare di casa significa parlare del progetto di vita delle famiglie: chi si trasferisce a Modena per lavoro o per studio cerca nella casa anche un modo per entrare in connessione con la città. Ha sottolineato come il Comune debba essere un punto di riferimento in questo percorso, soprattutto in un contesto in cui è sempre più difficile far incontrare redditi e mercato immobiliare. Il consigliere ha però evidenziato alcune perplessità: i dati presentati in commissione sugli ultimi dieci anni di attività di Agenzia casa non sono stati così positivi. Ha espresso dubbi sull’utilizzo del parametro Isee: a suo avviso si tratta di un indice ormai superato, che non riflette più la reale capacità di spesa delle famiglie.
Franco ha anche criticato i vincoli regionali troppo rigidi e ha auspicato una maggiore elasticità. Ha infine condiviso la proposta di rivedersi periodicamente per verificare l’andamento dei pagamenti e dei casi di morosità. Annunciando il voto di astensione del gruppo, Luca Negrini ha puntualizzato che il rilancio dell’Agenzia casa era anche parte del programma del centrodestra, in quanto vi è una difficoltà diffusa di reperire alloggi accessibili in città (“fa sorridere che il Pd, che amministra da 70 anni, abbia una città con un gigantesco problema dell’abitare”). Il capogruppo ha quindi ravvisato nel consumo zero di suolo uno dei motivi di questa difficoltà, evidenziando che la rigenerazione può far correre il rischio di “ingessare” la città. Per Negrini è quindi importante comprendere cosa a oggi non ha funzionato dell’Agenzia (“uno dei motivi è che non era abbastanza pubblicizzata”), e occorre che “il dialogo con i proprietari di casa venga fatto con grande attenzione”.
In replica, l’assessora Maletti ha evidenziato che né a livello nazionale né europeo ci sono attualmente grandi proposte sul piano abitativo: “Sta a noi, come amministrazione, pensare a risposte strutturate e quella di oggi è una tappa per ricostruire fiducia”. Maletti ha specificato che “la specificità di questa Agenzia è che il Comune prende direttamente in affitto, ovvero assegna appartamenti non avendone la proprietà, ma prendendoli in affitto”. Per l’assessora è quindi necessario sostenere la cultura dell’abitare, favorendo il rispetto reciproco tra inquilini e proprietari. Maletti ha quindi annunciato che a fine anno si svolgerà una verifica del nuovo strumento adottato, non escludendo la possibilità di modifiche.
