La nuova ricerca commissionata da ANCE Emilia-Romagna al CRESME stima nei prossimi dieci anni una domanda di quasi 70.000 nuovi alloggi nei dieci capoluoghi della regione. Un dato che evidenzia un divario strutturale con l’attuale capacità produttiva, ferma a 1.230 abitazioni all’anno. L’Edilizia Residenziale Sociale (ERS), soprattutto in locazione, risulta oggi economicamente insostenibile con i modelli tradizionali. ANCE lancia un appello per aggiornare le regole e costruire, insieme alle istituzioni e al mondo del lavoro, un nuovo modello fondato su trasparenza, partenariato pubblico-privato e strumenti economici innovativi.
“Il sistema attuale rende sempre più difficile per le imprese realizzare nuove abitazioni, sia a mercato libero sia di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) nei capoluoghi dell’Emilia-Romagna. Servono regole aggiornate, strumenti urbanistici più efficaci e una strategia condivisa per rispondere alla crescente domanda abitativa delle famiglie più fragili e dei giovani”.
È questo l’appello che il presidente di ANCE Emilia-Romagna, Maurizio Croci, rivolge alle istituzioni regionali e locali, alla luce dei dati emersi dalla ricerca “Residenza e occupazione in Emilia-Romagna: costruire risposte per generare futuro”, commissionata al CRESME per analizzare il fabbisogno abitativo e la sostenibilità economica degli interventi.
Domanda abitativa in crescita: quasi 70.000 alloggi in dieci anni
Tra il 2013 e il 2023, nei dieci capoluoghi emiliano-romagnoli la popolazione è cresciuta di 16.500 abitanti, mentre le famiglie sono aumentate di quasi 50.000 unità. Per il prossimo decennio si stimano altre 46.000-67.000 nuove famiglie, con una previsione centrale di 55.000. La domanda abitativa è quindi alimentata non solo dalla crescita demografica, ma soprattutto dalla frammentazione dei nuclei familiari, sempre più piccoli e bisognosi di nuove abitazioni.
Secondo la ricerca realizzata da CRESME, nei prossimi dieci anni nei capoluoghi dell’Emilia-Romagna potrebbe generarsi quindi una domanda teorica di circa 69.000 nuovi alloggi. Una cifra che supera di gran lunga l’attuale ritmo annuo di produzione edilizia, che è oggi nei dieci capoluoghi di 1.230 nuove abitazioni, mentre la domanda stimata per il decennio 2023-2033 richiederebbe almeno 6.900 nuovi alloggi l’anno, ovvero cinque volte di più. Questo divario evidenzia un problema strutturale, che rischia di aggravare ulteriormente l’accesso alla casa, sia per chi è alla ricerca di alloggi nel mercato libero sia per chi, con redditi medio-bassi, può rivolgersi all’ERS.
Studenti e affitti brevi: pressioni crescenti sul mercato
Agli squilibri strutturali si somma la pressione determinata da fattori specifici. Gli studenti fuori sede, aumentati del 30% in dieci anni fino a 115.000 nel 2023/24, con soli 4.200 posti letto disponibili, generano una domanda potenziale di 44.000 alloggi. Le case occupate ad oggi dagli studenti e le case utilizzate per gli affitti brevi, coprono il 37% dello stock di patrimonio non occupato da residenti stimato dall’ISTAT (a Bologna si arriva al 92%). Secondo il censimento dell’ISTAT, il patrimonio non occupato da residenti è pari a 141.132 alloggi in tutta la regione, perciò la sola domanda aggiuntiva potenziale degli studenti è pari al 31,4% di questo patrimonio.
Prezzi delle compravendite in aumento e mercato della locazione in trasformazione
Tra 2019 e 2024 i prezzi di vendita in Emilia-Romagna sono cresciuti in maniera generalizzata ma in modo disomogeneo (dal +25% a Reggio Emilia al +22% a Parma fino al +2,1% di Forlì-Cesena), mentre Ferrara resta la città più economica. Il livello dei prezzi molto diverso mette in evidenza le difficoltà nel portare avanti delle politiche omogenee, in particolare nel campo della risposta alla domanda abitativa più debole.
Il mercato della locazione mostra segnali di ripresa dell’offerta, accompagnati però da profondi cambiamenti: crescono gli affitti temporanei, i contratti parziali (con il proprietario che mantiene una stanza), le richieste di garanzie come assicurazioni e fideiussioni, e in alcuni contesti torna competitivo anche il canone concordato. Nel 2025 queste dinamiche risultano in ulteriore accelerazione.
ERS in locazione: un equilibrio economico ancora lontano
A tutte queste dinamiche si aggiunge l’aumento dei costi di costruzione, spinti da inflazione e crisi delle materie prime, che rende difficile realizzare ERS con i modelli tradizionali: simulazioni su interventi tipo evidenziano tassi di rendimento negativi o inferiori al costo del debito, rendendo l’investimento non più realizzabile perché non conveniente.
La Regione Emilia-Romagna ha avviato un percorso di formazione e sperimentazione per valutare la fattibilità concreta di nuovi modelli per l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS), soprattutto in locazione, dove è più difficile rendere sostenibili i progetti per gli operatori privati.
Dalle simulazioni emerge che per ottenere un equilibrio economico sarebbe necessario un forte aumento dei prezzi di vendita (+20%) e dei canoni di affitto (+50%, da 80 a 120 euro al mese).
A Bologna, il Comune ha fissato obiettivi ambiziosi con 7.500 alloggi di ERS in dieci anni, prevedendo almeno il 20% di edilizia sociale nelle nuove costruzioni private. È un piano che, se dispiegato, cambierebbe di molto la capacità attrattiva di Bologna, in particolare per i giovani e le categorie più fragili. Per raggiungere questo traguardo servirebbero però complessivamente 37.500 abitazioni in un decennio, ovvero 3.750 alloggi l’anno, un ritmo molto superiore all’attuale incremento medio dello stock abitativo nell’area metropolitana (circa 800 abitazioni annue).
La Regione guida l’innovazione, ma servono nuove regole per far tornare i conti
La Regione Emilia-Romagna sta promuovendo un approccio innovativo alla sostenibilità economica degli interventi di edilizia sociale, basato su trasparenza e nuove “matrici di convenienza”. Fare i conti, come sottolinea la stessa Regione, significa usare strumenti aggiornati per valutare la fattibilità reale dei progetti, puntando sulla qualità dei numeri e su un salto di scala culturale nella pianificazione. Dai casi analizzati emerge però che l’edilizia residenziale sociale è possibile solo se accompagnata da condizioni aggiuntive che ne rendano sostenibile la realizzazione.
Per rendere l’Edilizia Residenziale Sociale realmente attuabile – propone la ricerca commissionata da ANCE Emilia Romagna – servono parametri chiari che definiscano cos’è l’ERS, tenendo conto delle differenze territoriali nei prezzi e nei redditi. La locazione resta centrale, ma richiede operatori e modelli gestionali sostenibili. Sono inoltre necessari strumenti concreti: premialità urbanistiche misurate, contributi pubblici adeguati, possibilità di monetizzare la quota ERS per il privato, e criteri trasparenti per calcolare costi e convenienze, oggi molto variabili da un territorio all’altro.
Il presidente Croci: “Un nuovo modello per coniugare sostenibilità economica e diritto alla casa”
“Questa ricerca – sottolinea Maurizio Croci, presidente di ANCE Emilia-Romagna – fotografa con chiarezza una situazione che richiede un intervento urgente: la crescita del numero di famiglie e la necessità di alloggi a costi accessibili non trovano risposte efficaci nell’attuale sistema. Con i prezzi di costruzione odierni e le regole vigenti, le imprese non riescono a realizzare alloggi sociali. Se vogliamo garantire un futuro alle nostre città, dobbiamo costruire un nuovo modello che renda possibili interventi in grado di coniugare sostenibilità economica, qualità urbana e diritto alla casa. La Regione ha avviato percorsi innovativi, come i corsi di formazione per amministratori locali e operatori sullo sviluppo dei piani finanziari per l’edilizia, dimostrando grande lungimiranza e la volontà di ragionare come un sistema territoriale integrato. Tuttavia, è fondamentale definire insieme alle amministrazioni comunali regole e strumenti chiari, affinché la partita dell’ERS non resti solo sulla carta. La Legge Regionale 24 del 2017 stabilisce che edilizia a libero mercato e ERS sono intrinsecamente connesse, ma la loro connessione è realizzabile solo con la tenuta del Piano Economico Finanziario: senza l’una non si ottiene l’altra”.
Sui ruoli da assumere in questo sistema, Croci propone di arrivare a una strategia comune: “Il lavoro è essenziale per le persone e per avere un lavoro è fondamentale avere una casa: sono due aspetti inscindibili. ANCE condivide il Piano Casa presentato oggi da Confindustria: gli imprenditori edili ci sono e condividono la preoccupazione nel riuscire a fornire accesso alla casa a tutti i lavoratori. Riteniamo quindi auspicabile un piano regionale a cui partecipino tutti gli attori coinvolti e che possa rendere concrete le proposte presentate oggi, al fine di mantenere alta l’attrattività e la produttività del nostro territorio regionale”.
