Delle undici proposte raccolte allo scadere della seconda finestra dell’Avviso pubblico 2025, lo scorso 18 dicembre, il Consiglio comunale ha ammesso alla fase successiva sette manifestazioni di interesse per l’attuazione del Piano urbanistico generale e ha invitato ad approfondire altre tre proposte, escludendone una soltanto. Per alcune di queste si può procedere con Accordi operativi, trattandosi di grandi trasformazioni di comparti urbani, per altre sono sufficienti Permessi di costruire convenzionati complessi e in un caso serve una regia pubblica che faccia sintesi tra i soggetti interessati. Altre due proposte sono state ritenute di interesse pubblico ma potranno essere ammesse solo con una significativa modifica: che la quantità edificatoria venga trasferita in altra area. Infine, per un’ulteriore proposta viene concessa la disponibilità a valutare una nuova proposta attuativa da parte del privato.
La delibera proposta dell’assessora a Urbanistica ed Edilizia del Comune di Modena Carla Ferrari è stata approvata nella seduta del Consiglio comunale di lunedì 27 aprile con il voto a favore di Pd, Avs, Spazio democratico, Pri-Azione Sl e M5s, contrario di Fd’I e Modena in ascolto e con l’astensione di Lega Modena e Forza Italia. Presentata in corso di seduta e approvata anche una mozione a firma Pd, Avs, M5s e Pri-Azione Sl, che definisce gli indirizzi per il percorso che porterà dalle manifestazioni di interesse, attraverso la fase negoziale, all’istruttoria per gli Accordi Operativi. Si sono espressi a favore Pd, Avs, Pri-Azione Sl e M5s, contro Fd’I, Lega Modena e Modena in ascolto, non hanno votato Spazio democratico, Forza Italia e il consigliere Luca Barbari del Pd.
In particolare, la delibera approva la Relazione istruttoria realizzata dagli uffici comunali che attesta la conformità al Pug, alla pianificazione territoriale e settoriale, e si esprime positivamente sulla valutazione dell’interesse pubblico, dettando condizioni e prescrizioni che dovranno essere recepiti nella fase successiva.
“Il complesso delle manifestazioni di interesse approvate nella seconda finestra – ha sottolineato l’assessora Ferrari – è particolarmente interessante perché dalla maggior parte dei progetti si coglie come gli operatori abbiano saputo declinare i propri obiettivi economici ponendo contestualmente grande attenzione alle istanze formulate nell’ambito del percorso partecipato ‘Sei la mia città’ e proponendo soluzioni complesse ed originali che ci consegnano, davvero, ambiti urbani rigenerati”.
A seguito dell’istruttoria tecnica, in particolare le manifestazioni relative alle aree di via Cimarosa-viale dello Sport-ex Borsa Merci, ex Terim a Baggiovara, via Toscanini, strada Attiraglio-ex Officine Rizzi, viale Storchi, via Cherubini ed ex Fonderia Albareto sono state valutate positivamente in relazione al Pug, alla pianificazione territoriale e settoriale.
Le due manifestazioni d’interesse di via Chiavari e via Giardini a Baggiovara non risultano pienamente coerenti con gli obiettivi di qualità del Pug ma per entrambe è stato valutato l’interesse pubblico, ritenendo che possano essere riformulate con Accordi operativi che propongano il trasferimento delle quantità edificatorie in altra area. In particolare, per quanto riguarda via Chiavari si tratta dell’acquisizione da parte del Comune della zona dove sorge un’area boscata che può completare il Parco della Resistenza mentre per via Giardini a Baggiovara, si tratta del contributo che l’area può potenzialmente fornire al sistema ecologico-ambientale urbano per localizzazione e dimensione.
Anche per la manifestazione d’interesse di via Emilia-strada Barchetta, l’Amministrazione ha dato una valutazione non positiva ma, anche in questo caso, visto l’interesse pubblico rappresentato in particolare dalla messa a disposizione di un’area, oggi privata, per la realizzazione di un parcheggio pubblico in un contesto che ne è carente, potrà essere presentata una nuova proposta attuativa, mediante Accordo operativo o Permesso di costruire convenzionato complesso in relazione alle funzioni da insediare. La nuova proposta dovrà essere coerente al Pug con particolare attenzione agli aspetti ecologico-ambientali ed economico-sociali, tenendo in considerazione l’obiettivo prioritario di incrementare e qualificare l’offerta di Edilizia residenziale sociale (Ers). Infine, la manifestazione d’interesse di viale Monte Kosica non è stata invece ammessa alla fase successiva poiché non si configuta come intervento di rigenerazione urbana, limitandosi sostanzialmente ad un cambio d’uso da laboratorio ad abitazione/studio.
LE PROPOSTE AMMESSE
Le manifestazioni d’interesse presentate dai privati allo scadere della seconda finestra dell’Avviso pubblico per l’attuazione del Pug, lo scorso 18 dicembre, sono in gran parte interventi di rigenerazione urbana di comparti dismessi con la loro riconversione in funzioni residenziali, commerciali e terziario.
La proposta di via Cimarosa – viale dello Sport – Ex Borsa Merci interessa due lotti distinti nei quali si prevede la demolizione degli edifici produttivi dismessi e la bonifica dell’area, con l’insediamento di due strutture commerciali di medio-piccola dimensione, a fronte della cessione al Comune dell’immobile Ex Borsa Merci e della realizzazione delle opere necessarie a garantirne la piena fruibilità per attività coerenti con gli usi pubblici emersi dal percorso partecipativo “Sei la mia città” (centro civico a servizio del quartiere). Le due strutture commerciali in via Cimarosa e via dello Sport saranno corredate da aree a verde pubblico e da marciapiedi. Nella fase successiva dovrà essere preliminarmente definito un accordo volto a coordinare i due accordi operativi per la realizzazione delle strutture commerciali e per la cessione e riqualificazione della Borsa Merci.
La proposta Ex Terim, in prossimità dell’Ospedale civile di Baggiovara, prevede la rigenerazione urbana di un‘area dismessa e degradata trasformandola in un’area con funzioni residenziali, commerciali e direzionale-servizi. Sono previsti circa 120 alloggi di cui 30 di Ers (Edilizia residenziale sociale) in vendita a prezzo convenzionato e affitti brevi a beneficio di operatori o di parenti di degenti ospitati presso l’Ospedale di Baggiovara. È prevista la realizzazione di ampie aree verdi tra gli edifici, per i quali il progetto non prevede recinzioni, in modo da integrare l’edificato con il verde che verrà anche potenziato, realizzando una fascia di mitigazione di via Giardini e della Ferrovia Modena-Sassuolo. Sono inoltre previsti nuovi percorsi ciclabili e pedonali integrati alla rete esistente, la riqualificazione di aree in via Jori Lisiat, la riconfigurazione dell’area sgambatoio cani e il potenziamento delle dotazioni pubbliche, come la realizzazione di una sala civica e centro di Quartiere e di un poliambulatorio convenzionato con l’ospedale.
La proposta di strada Attiraglio – ex Officina Rizzi prevede il recupero di ambiti urbani attualmente caratterizzati da condizioni di sottoutilizzo e degrado, con la realizzazione di due strutture commerciali e di uno studentato convenzionato, accompagnati dalla realizzazione di una ciclabile sul cavalcavia Mazzoni, da interventi di desigillazione di parcheggi in viale Gramsci, dalla riprogettazione della sezione stradale di strada Attiraglio con una pista ciclabile e l’istituzione di una zona 30, oltre alla realizzazione di un’area verde nel rione Madonnina.
La proposta di viale Storchi configura un riassetto integrale dell’area, ridefinendo l’assetto dei volumi con la finalità di riconfigurare il rapporto fra l’edificato e viale Storchi, aprendo varchi che invitano ad entrare nel comparto dove è prevista la realizzazione di 54 alloggi di cui 13 di Edilizia residenziale sociale in locazione a termine e di un padiglione pubblico all’interno dell’area verde, la desigillazione di aree attualmente impermeabilizzate e la creazione di nuovi percorsi pedonali all’interno del comparto, con la valorizzazione del canale Cerca che affianca gli edifici. L’intervento coinvolge diverse proprietà private, un immobile comunale e parti di infrastrutture di proprietà regionale (cavo Cerca): considerata la complessità dell’intervento, si ritiene che l’accordo operativo non sia lo strumento più idoneo e sia necessaria una regia pubblica forte.
La proposta di via Toscanini prevede la demolizione di un edificio produttivo dismesso e la bonifica dell’area per realizzare un intervento residenziale, con 28 alloggi distribuiti in due edifici, di cui 6 di Ers in vendita a prezzo convenzionato. È inoltre prevista la realizzazione di un’area verde multifunzionale che sarà ceduta all’Amministrazione, con zona sgambamento cani, area gioco per bambini e area per attività fisiche all’aperto, oltre che di una pista ciclopedonale di collegamento tra via Toscanini e via Cherubini. Per questa proposta si ritiene ammissibile un Permesso di costruire convenzionato complesso.
La proposta di via Cherubini, ubicata a fianco dell’intervento su via Toscanini, prevede la realizzazione di un edificio residenziale con 18 alloggi di cui 4 Ers in vendita, integrato con una nuova area verde in continuità con quelle esistenti, la sistemazione del parcheggio e la messa in sicurezza della sede dell’Associazione Orti. Sono inoltre previsti interventi di potenziamento della forestazione urbana e di nuova piantumazione in un’area del parco Divisione Acqui individuata dal percorso partecipato. Per questa proposta si ritiene ammissibile un Permesso di costruire convenzionato complesso.
La proposta sulle ex Fonderie di Albareto prevede il recupero e la bonifica dell’area precedentemente occupata dall’edificio, con la realizzazione di cinque alloggi di cui uno di Edilizia residenziale sociale in locazione a termine. La proposta prevede la desigillazione di parte dell’area attualmente impermeabilizzata e la realizzazione di un’area verde, di un’area gioco per bambini e di un’area sgambamento cani, oltre a nuovi percorsi ciclabili e pedonali. Per questa proposta si ritiene ammissibile un Permesso di costruire convenzionato complesso.
ACCORDI CON I SOGGETTI AMMESSI FINO ALL’1 FEBBRAIO 2027
In seguito all’approvazione in Consiglio della delibera sulle manifestazioni d’interesse presentate nella seconda finestra dello scorso 18 dicembre, i soggetti attuatori avranno tempo fino all’1 febbraio 2027 per presentare le proposte di Accordo Operativo o di intervento complesso, approfondendo e integrando le proposte progettuali, oltre che introducendo le necessarie modifiche volte a recepire le prescrizioni e condizioni emerse dall’istruttoria.
Gli accordi operativi o gli altri strumenti che potranno essere adottati dovranno inoltre sviluppare il quadro economico degli interventi, che in questa fase delle manifestazioni d’interesse sono ancora metaprogetti, a metà tra l’analisi preliminare e di fattibilità e la progettazione di dettaglio dell’intervento.
A seguito della presentazione delle proposte di Accordi operativi o di interventi complessi, si provvederà alla loro pubblicazione sul sito del Comune e gli uffici tecnici procederanno con le verifiche richiedendo eventuali integrazioni o prescrizioni. Le proposte adeguate saranno sottoposte alla valutazione del Consiglio comunale per ciò che riguarda l’interesse pubblico e, a seguire, sarà indetta la Conferenza dei servizi per l’acquisizione dei pareri degli Enti interessati, verranno pubblicati i relativi avvisi per la raccolta delle osservazioni e il Comune svolgerà ulteriori forme di informazione e consultazione pubblica. Una volta chiusa la Conferenza dei servizi, la proposta di Accordo tornerà in Consiglio comunale con la delibera delle controdeduzioni alle osservazioni per l’approvazione e l’autorizzazione alla stipula dell’accordo.
IL CONSIGLIO CHIEDE UN RUOLO DI REGIA AL COMUNE NELLE NEGOZIAZIONI
Il Consiglio chiede un ruolo di regia attiva al Comune di Modena nelle negoziazioni che porteranno dalle manifestazioni di interesse agli Accordi operativi, “sulla base di una visione complessiva delle necessità abitative e di quelle commerciali della città”.
E lo fa attraverso l’approvazione di una mozione a firma Pd, Avs, M5s e PRI Azione S-l, presentata dal consigliere Pd Alberto Bignardi nel corso della seduta di oggi, lunedì 27 aprile, e discussa insieme alla delibera sulle manifestazioni di interesse pervenute alla seconda scadenza dell’Avviso pubblico 2025 per l’attuazione del Pug.
La mozione definisce gli indirizzi per il percorso che porterà all’istruttoria per gli Accordi operativi e invita l’Amministrazione a proseguire il percorso con i privati per accompagnarli nel presentare progetti “pienamente sostenibili per loro e che portino il massimo beneficio pubblico per la città in un equilibrio complesso ma necessario per la rigenerazione della stessa”. Il documento chiede inoltre che venga promossa e valorizzata la presentazione di accordi operativi che si integrino nel tessuto urbano in cui sono inseriti sviluppandosi in maniera coerente con i bisogni dei singoli quartieri, che vengano create le condizioni di massimo dialogo tra i proponenti di progetti su aree limitrofe, di dare priorità all’incremento del verde, alla realizzazione di percorsi ciclabili e pedonali e alla messa a disposizione di Ers. Chiede inoltre di coinvolgere la cittadinanza in percorsi partecipati rispetto ai possibili utilizzi degli spazi pubblici proposti nei progetti e di promuovere la presentazione di Accordi operativi attraverso la valorizzazione delle proposte dei cittadini emerse nel percorso “Sei la mia città”.
Entrando nel merito di alcuni interventi specifici, poi, la mozione chiede per l’area delle Ex Fonderie di Albareto misure per la riduzione della velocità su strada che garantiscano l’integrazione con la rete ciclabile e pedonale. Per le aree di via Chiavari, via Giardini e via Barchetta, si chiede di riconsiderare eventuali nuove proposte purché coerenti con gli indirizzi già espressi e, per quest’ultima, si esprime l’auspicio che la nuova proposta tenga in considerazione la necessità di Ers, l’aumento del verde pubblico attrezzato e la cessione del parcheggio sistemato. Per gli interventi di via Cimarosa e via dello Sport, l’attenzione si concentra sulla proposta di cessione dell’ex Borsa Merci, rispetto alla quale si richiedono approfondimenti tecnici sul valore e sui costi di ristrutturazione e un percorso partecipato con quartiere e residenti sulla futura destinazione d’uso. Infine, per l’area dell’ex Officina Rizzi, si chiede di valutare gli impatti di una nuova struttura alimentare sul commercio di prossimità, di prestare estrema attenzione al tema della mobilità e della sosta, di approfondire la proposta della ciclabile sul cavalcavia Mazzoni, prevedendo una progettazione di fattibilità e sostenibilità economica da sottoporre al Consiglio comunale, e di indicare per il beneficio pubblico la realizzazione di un parco in area comunale tra via Emilia e via Amundsen.
